GESCONのマンション再生

小規模マンションに特化したサポート

マンション管理組合のみなさまへ

マンション再生
大手を頼りにする時代は終わりました

GESCON は、大手にはできない
「小規模マンション再生」
に特化した
コンサルティングサポートを
実現します。

小規模マンションでも建替えに成功しています！

隣接地権者と敷地を共同化することによって実現した分譲マンション

2011年に施行された「緊急輸送道路沿道建築物の耐震化条例」で指定された､特定緊急輸送道路沿いに建つ築43年の10階建マンションでした。その後の調査の結果耐震不足が判明し､外壁だけでなく給排水の配管などの目に見えない部分の老朽化も激しいことから再生検討を行いました。検討をしていくなかでマンション単体では自己負担が大きくなってしまうことが分かりました。

そこで、周辺木造戸建住宅４件と交渉を行い、マンション敷地に取り込むことで容積率を増やすことができました。
このことから建替えによる床面積の増加が見込め､従前建物戸数58戸から90戸になり住民負担を大きく軽減することができました。

東京都墨田区｜総戸数58戸→90戸

給排水管や設備など老朽化が激しく、管理費や修繕積立金も少ない状況で、管理の手間が増えるだけでなく、管理収入の効率も下がっていた。

最新の設備が導入されることにより、管理手間がなくなり効率が上がった。

マンションが新しくなることにより、安定した管理収入にゆながった

マンション再生の実現により、住民の入替えもあり、住居人の若返りや、マンションに活気がでてきた。

このような課題は
「マンション再生」で解決！
そして…

このような課題は「マンション再生」で解決！
そして…

小規模だからこそ可能なマンション再生

今後急速に増大する老朽マンション、
管理不全マンションを危惧した国と自治体が打ち出している最前最良の支援策

コーポラティブハウス自主建替え方式とは？

■組合方式

コーポラティブハウス方式とは､住宅の購入を検討している入居者が集まって組合を結成し､共同で自分たちの要望を出し合いながら事業を進め、住宅を取得して管理する方式です。

建設組合は、民法第667 条から第 688 条に規定される組合です。参加者全員で、それぞれが組合に出資し、一緒にコーポラティブハウスを建設することを約束する「建設組合契約」を締結することで、建設組合が設立されます。

コーポラティブハウス自主建替え方式のメリット

1. 開発リスクが抑えられる: 市況変動などの住宅需要に左右されないので、開発リスクが抑えられます。
2. 必要な資金の全額を公的金融機関からの融資で調達: 建設組合を組成する事により、建築資金を住宅支援機構からの借入で賄うことができます。また、行政などからの補助金や助成金で既存建物の取り壊し費用などに充てられ、事業資金を圧縮する事ができます。
3. 余剰床の売却で事業費の圧縮も可能: 余剰床が発生した場合、その床を売却する事によって事業費を圧縮する事も可能です。
4. 床面積の自由な選択。時価相当額よりも高く売却できる: 既存の住戸面積から再取得する床面積を小さくしたり大きくしたり、建替え参加者は自由に選択できます。また、売却する方は時価相当額よりも高く売却できます。
5. デベロッパーに頼らないため、販売促進費など大きなコストを軽減できる: 事業収支が明確でありデベロッパーに頼らないため、通常は膨大な費用がかかる販売促進費などの無駄を無くすことができます。
6. 自主建て替えだから事業期間を短縮できる: 自主建替え方式なので、円滑化法による事業とは違い、事業期間を短縮する事ができます。

小規模マンションだからこそ実現可能な
コーポラティブハウス自主建替え方式ですが、

大手では採算性が合わずサポートができません。

GESCON は、
「小規模マンション」における
コーポラティブ自主建替え方式を
専門的にサポート

少人数のコンサルティングファーム型の組織とすることで､その都度プロジェクト単位で外部の専門家チームを編成し業務を進めてまいりますので、低コストで建替えを実現できます。
一般的に大手のデベロッパーの支援による建替えと違い､販管費や固定費等の事業に対するキャッシュポイントを低く抑えることができ、その浮いた経費を住民の皆さんが取得する床面積に還元できます。（諸経費を抑えられる特徴があります。）

GESCONにしかできない
3つのポイント

大手の理論とは違う視点での事業参画

大手マンションデベロッパー等が求める事業採算性の水準を満たさない、小規模マンションでも建替えや再生ができる一つの手法として、コーポラティブハウス方式による自主建替え事業にて事業参画いたします。
小規模だからこそ少なくて済むキャッシュポイント

少人数のコンサルティングファーム型の組織とすることで､その都度プロジェクト単位で外部の専門家チームを編成し業務を進めてまいりますので、低コストで建替えを実現できます。
一般的に大手のデベロッパーの支援による建替えと違い､販管費や固定費等の事業に対するキャッシュポイントを低く抑えることができ、その浮いた経費を住民の皆さんが取得する床面積に還元できます。（諸経費を抑えられる特徴があります。）
コストの透明性を担保

資金面の問題の他､誰が事業リスクを負うのか？住民同士の利害関係は誰が調整するのか？という当事者だけでは解決が難しい問題も生じ､建替え事業が前に進んでいないのが実情です。弊社においては､各分野の専門家である、建築士、建設会社、測量士、不動産鑑定士、税理士、弁護士、土地家屋調査士などとプロジェクト単位でチームを編成し、さらに全ての費用を公開しながら、皆様と一緒に共同事業方式でマンション再生を進めてまいります。

補助金・助成金

マンション再生には様々な補助金・助成金があります。
分譲マンションの再生に伴う代表的な補助金や助成金、公的機関からの支援（一部）をご紹介いたします。

1. 耐震診断費用や耐震補強設計費用など…

耐震改修費用の1/3（国、都区市町村より）が上限
2. 建替えや建物の除却にかかる費用など…

耐震改修工事に要する費用相当額の1/3が上限
※建物設計費、建物除却費、解体工事費などが補助対象
3. マンションの建替えにおける調査設計費用など…

建替え決議などの前における調査設計費に対する補助、費用の2/3が上限
4. マンション建替えにより、住宅を失ってしまう居住者への住宅設備・供給事業に対して、その費用の一部を助成

費用の項目によって半額から全額の補助
5. 融資による支援など…

住宅金融支援機構が行う、建替えたマンションに居住する高齢者が借入を行う場合に、亡くなるまでは利息のみの支払で良いとする、「高齢者向返済特例制度」など
6. その他、税制優遇による支援など…

その他、税制優遇による支援など多数の支援があります

インタビュー記事

向島3丁目マンション管理組合元理事長様

建替えからの年数は？

今年で4年弱です。
建て替えを検討し始めたきっかけは？

東北の震災がきっかけとなり、行政からも耐震診断や補強を迫られていて、どうしようか悩んでいました。もともと昭和４６年に私が等価交換で建てたマンションでしたので、旧耐震という事もあり、本当に心配でした。当時は１階がピロティ形状のマンションでしたが、柱にひびが入っていたり、エレベーターも古く、管理費の値上げをしようにも住んでいる方も高齢者が多く、本当に悩んでいました。
事業を進めるうえで重要だと思われた点は？

地震が来る前までは、古くても限界まで使えればいいと思っていましたが、あの地震で動揺しました。そこで管理会社に紹介されて、お宅に依頼して、やっぱりコンサル会社に手伝ってもらうことによって、心配事が一つ一つ解決されて、手伝ってもらえたことが本当に重要だったと思います。これが、コンサル会社を介さず自分達で進めようとしたら、どうしたって利害が出てきますし、ましてや会社勤めの人なんかと私みたいに無職の人間では考え方も違いますし、やっぱりその辺りを調整できるコンサルに頼めてよかったと思っています。
当時、理事長という立場で、建て替え事業の中で一番印象に残っていることは？

やっぱり、建て替え決議の時に、最終的に全員が合意してくれた事ですかね。
全員が合意してくれて、本当にうれしかったです。その後、残念ながら出ていった人もいましたが、みんなで新しいマンションに戻れたのが印象に残っています。
検討を始めた当初の皆様の反応は？

まぁ、当時は、「仕方がない・・・」「建替えなんてとんでもない！」「死ぬまでそっとしておいてほしい・・・」という話が飛び交ってました・・
建替えの合意形成を通じて感じたことは？

それは、なんといっても、やっぱりコンサルに入っていただいて纏めてもらえたことが一番ですね。あの当時私がやったとしてもやっぱり、素人の私ではできなかったと思いますよ、とうぜん、日中働いて仕事を持っている素人には、なおさら無理だと思いましたね・・・私自身が貸していた部屋の住民から、立ち退きにごねられて費用を積み増ししまして出て行ってもらいましたが、弁護士を立てて交渉したこともあってか、５か月ほど建て替えが伸びてしまった事は、ほかの皆さんに申し訳なかったと思いました。
新しいお住まいの皆様の反応は？

とっても良いですよ！皆さん年齢も８０代になっていますが、とても喜んでいます。
当時は、眉間にしわを寄せてエレベーターであっても、ろくに挨拶もなかったですが、今は笑顔で挨拶もするし、とても明るくてにこやかですよ。
最後に、新しいお住まいはいかがでしょう？

本当にね、非常に快適です。昔は隙間風が入るマンションだったのに、気密性がいいんです、外はこんなに寒いのに部屋中エアコン１台で十分暖かいですよ。セキュリティも高いし、廊下をはじめ至る所が清潔できれいで、建替えて本当に良かったです。それと、お宅のようなコンサル会社に出会えてなかったら、いまでも建替えられずにどうしようかと喧々諤々していたと思いますよ、本当に感謝しています。ありがとうございました！